房协讲座，4个小时用“真话”讲透国内REITs玩法

2017年12月10日，清华经管伟伦楼508只有150个座位，挤进了200位校友，50%是金融机构的中高层、27.7%来自开发商，没座位也站着听完全程，只为一个自带流量的话题——《这次我们“讲真的”——复盘新派公寓REITs》讲座。

话题自带流量 座无虚席

这次活动清华经管学院房地产协会与FMBA北京同学会特别邀请到了中国第一支长租公寓类REITs的首创者，新派公寓创始人及CEO王戈宏与新派REITs的牵头人和设计者，高和资本执行合伙人和联合创始人周以升复盘发行前后全过程。同时，在海外浸淫16年的安可财资管CEO侯震洋、北京鼎诺总经理许余洁博士分别从海外经验和监管趋势上对国内REITs做了深度剖析。演讲嘉宾还包括远洋资本副总经理房炜、海尔金控投资总监豆传营，以及点评热辣的主持人，昆仑信托房地产部总经理闫志勇。

经管房协与FMBA的活动都有三个特点——真、火、透。

真：感受下“讲真的”是什么姿势，“开发商**以投资为名跟我聊18次，三四个月之后，做了*寓；开发商二号**想深度合作，团队来回交流很久，三四个月后，做了*寓”，新派公寓CEO王戈宏说（台下大笑）。会上还继续开炮，中国的二房东模式走不下去。

王戈宏的满满真货让听众掌声不断

热：离中国第一支长租公寓类REITs 11月3日在深交所成功发行，到王戈宏、高和资本周以升受邀来清华讲座，才37天，热乎的话题直踩到趋势的脚。

演讲嘉宾周以升用一张图梳理了中国不动产证券化的历史和脉络

透：谋划一场活动最重“人”，对的人才能说得透，六位大咖不仅有“复盘”，有“他山之石”，更有“学术提升”，还有“同行逼问”。主持人是昆仑信托房地产部总经理闫志勇，他本身也是资深实操者，每一个问题都打在七寸上，答者牙酸，听者过瘾。

主持人是昆仑信托房地产部总经理闫志勇，点评老辣

“因为房协让我讲真的，一讲真的就热了”，新派公寓CEO王戈宏讲到兴奋处脱了外套。诚如他所言，整场闭门会飚真话的基调让与会者大呼过瘾，从6点到晚上10点，不停encore，满满“认真脸”。

海尔金控投资总监豆传营（左一）、远洋资本副总经理房炜（左二）、北京鼎诺总经理许余洁博士（左三）、安可财资管CEO侯震洋（中）、高和资本联合创始人周以升（右三）、新派公寓创始人及CEO王戈宏（右二）、昆仑信托房地产部总经理闫志勇（右一）

七位大咖的圆桌论坛虽“简易”，但“大实话”风格让台下互动不断。会后，清华经管学院房地产协会秘书长兼FMBA北京同学会秘书长王耀军与FMBA北京同学会联席秘书长白松涛向每一位演讲嘉宾授予荣誉证书。“房协要办活动就做精，100场大路货不如10场前沿精品课”，清华经管学院房地产协会秘书长王耀军会后说：“我们希望建立一个校友平台，让这个行业里的校友都能更好发展，我挺开心的是，这次会上除了讲座本身，有推书、有招人、有求合作。”

清华经管学院房地产协会秘书长王耀军同时兼任FMBA北京同学会秘书长（左二）与FMBA北京同学会联席秘书长白松涛（右一）向每一位演讲嘉宾授予荣誉证书

以下做了一些现场“真话”摘选，感受下“直击真相”的力量。

新派公寓创始人，赛富不动产基金创始合伙人王戈宏：复盘新派公寓REITs

他成功发起创立了中国首支在深交所发行的权益型资产租赁类REITs，也是中国第一支长租公寓类REITs。

到场听众远超508课堂座位，站着也要听

1.房企携手银行多方围猎租赁市场，我们就是一个猎物，银行和开发商都是老虎，这是现在真实的市场，非常可怕。我说今天可能是告别演讲没准是真的，但是要死得其所。

2.长租公寓被炒得这么热是我始料未及的，四年前觉得值得做，但没有想到这么快就热了。现在有一个笑话说，如果开发商没有说自己做长租公寓，券商没有做ABS没有做类REITs，如果银行没有表态说我要大规模地支持长租公寓和租赁，就OUT了。美好的时代都到来了，四年前你们都干什么去了？

3.做消费品非常难，你不要做痛点，做痒点，痛点很简单，但痒点上能不能超过他的预期就很重要了

高和资本执行合伙人和联合创始人周以升：不动产资产化的脉络和方向

是国内最早一批具有国际背景的房地产私募基金和资产证券化专家。领导了国内第一单交易所标准化CMBS“，国内第一单完全脱离主体信用的商业物业证券化产品，国内第一单公寓类REITs新派公寓等

这是被拍照最多的一张课件

1.REITs的本质是什么呢？如果我们把法律的东西全部瓦解掉，其实它本质无非就是，一个人愿意把物业的权益或者物业卖出去，有另外一个投资方愿意买。

2.商业地产经营难、融资难、退出难，怎么解决？归结到一点，直接融资+脱离主体信用（即将能力和资产与融资的信用相对应）=资产证券化。为什么这么说呢？因为只有基于能力脱离主体的高效融资工具才能激发实体经济的活力，这才是金融支持实业发展的正途。

3.CMBS和REITs是什么关系呢？如果没有一个很强的融资型工具出现，加上鲶鱼效应的话，公募REITs市场很难。一个原因是负杠杆，第二，是投资人为什么要投你的股，我投你的债就行了，这也是新兴市场做公募REITs很难的原因。在成熟市场如美国，资产管理机构（包括私募基金和REITs）是CMBS的主要使用者，或者说脱离主体信用的CMBS催生和推动了美国不动产资产管理行业的发展，也是公募REITs发展繁荣的重要前提。

安可财资管首席执行官侯震洋：美国REITs市场的概况及趋势

美国RW公募房地产信托中国区合伙人，在金融行业有近 20 年的工作经验，曾先后任职于中国人民、UBS、昆仑金融集团

侯震洋在商业地产、跨境投资、外汇等领域有丰富的从业经验

1.美国的REITs已经五十七年了。种类非常多。现在是全球最大的REITs市场，整个的商业地产资产是18000亿美元，在公募REITs。

2.目前美国REITs总收入的95%来自于不动产。它有一个强制的分配规定，90%必须分配给股东，非房地产证券化的部分不能超过25%，这就是一个比较死的线。剩下的就是董事会和受投人进行管理，股份可以进行转让。